笔者代理的某征收补偿案，历时两年，分为咨询、诉讼、谈判三个阶段，案件有关情况，概述如下：2021年7月22日，江苏某市某区政府A向某企业B下发《国有土地上房屋征收决定》，并于次日发布公告，决定对所属企业B的位于江苏省某市某区范围内的房屋实施征收，征收理由为“旧城区改建”。之后，政府委托的某评估公司出具了评估报告初稿，房屋及土地补偿总价8600为万余元（其中包含承租人的补偿款900万余元）。企业B认为评估结果过低，拒绝签收。12月7日，政府A向企业B发出《邀请函》称：自7月22日政府发出征收决定以来，在贵单位配合下，评估公司完成了该征收项目的评估，评估报告也已送达贵单位，现邀请贵单位主要负责人来我单位洽谈征收事宜。12月19日，笔者接受企业B的咨询，就本次征收程序的合法性以及估价结果存在的问题，给出了口头意见，并推断对方本次邀请企业B赴江苏谈判的目的是为下一步作出补偿决定做铺垫。同日，定于12月22日笔者随同企业有关人员赴江苏参加谈判。临行前，笔者为企业简单拟订了一个书面谈判提纲，包括三点意见：第一，表明企业B从未收到所谓的评估报告；第二，此处略；第三，此处略。12月23日上午，一行人员内部又开了个短会，围绕一个中心：阻断补偿决定推进程序，拟订工作目标，暂定将“先叫停评估报告”作为本次谈判的目标，将“后更换评估公司、再选取合理方法”作为后续谈判的目标。12月23日下午，由当地某市的一位副秘书长牵头进行谈判。谈判开始的时候，对方表现很淡定，先是主要围绕那个评估结果，副秘书长与评估机构逐项核对，并请评审委的工作人员当场发表意见，给人的感觉就是一唱一和、配合默契；当我们表明前述的三个观点后，对方不淡定了，其承认：本次评估结果，系在之前的基础上做了一些调整而成；而当笔者对本次征收的程序问题发表意见后，对方更不淡定了，其承认程序上确实存在些瑕疵，希望不再“揪扯”程序问题；当笔者表明程序的合法性直接关联行政行为的有效性时，对方相当不淡定了，甚至抛出“本人拆迁，从不找律师，从不靠法律”等近乎发飙的语句.......本次谈判，虽然显示了政府的强势，但企业基本达到了第一目标——“叫停评估报告并阻断补偿决定的推进程序”。12月25日，从江苏返回内蒙后，笔者立即着手起草《法律意见书》。2022年1月4日，完成《法律意见书》并提交企业。在该《法律意见书》中，除对政府本次征收决定以及征收程序的合法性进行法律分析外，还对评估结果存在的问题从专业角度提出了意见，并对政府的下一步工作进行了研判，直至向企业提出了法律救济途径，最终提出处理意见或建议。笔者在救济途径中提到：鉴于当地政府于2021年7月22日作出了征收决定，并于次日发布公告。对该行政行为不服，有两个救济途径：60日内申请行政复议，或在6个月内提起行政诉讼。由于贵司未在9月23日前申请行政复议，故仅剩行政诉讼的救济途径了，但行政诉讼也具有时效性，需在2022年1月23日前提起。关于行政诉讼的必要性，本诉律师认为：提起行政诉讼，请求人民法院撤销征收决定，一方面是为探寻征收决定的合法性，另一方面是为贵司谈判争取更多筹码，故有一定的必要性；关于可行性，本所律师认为：提起诉讼后，在诉讼过程中，根据事态发展可以撤诉。1、就是否提起行政诉讼，建议贵司尽快定夺，以免超过法定诉讼时效期间；2、针对如何处理“房地分离”的问题（备注：当初土地证办在了母公司名下，房产证办在了子公司名下，母公司注册在内蒙包头，子公司注册在江苏当地），建议贵司收集证据材料，尽早与政府澄清观点，进一步说服政府区分征收、收购的路径：对房屋进行征收、对土地进行收购，依法选定评估机构，依法进行评估，并在评估中走“房地分估”的路径，尽最大限度维护贵司的合法权益；3、针对目标地块和房屋资产的价值，如财务报表不能反映真实情况的，建议贵司先行摸底：到国土部门调取地籍档案了解该地块的历史渊源，委托测绘机构对土地及房产进行测绘出具测绘报告，委托评估机构对土地及房产价值进行评估出具评估报告，掌握地块周边其他被征收单位的情况做到信息对称，本着遵照历史、符合现实、公平补偿的原则，与政府展开谈判；4、针对标的房屋的租赁问题，建议贵司对分属各方资产的证据进行保全，尤其要准确区分装饰装修的施工节点，尽早了解承租人的真实诉求，并将其诉求纳入与政府的谈判范围。企业最终采纳了我们的法律意见，并于2022年1月16日向江苏省某市中级人民法院提起了行政诉讼，请求判令撤销当地政府的征收决定。2022年5月，当地中院组织第一次开庭，进行证据交换，我们主要针对政府征收程序的合法性进行举证、质证。第二次开庭审理时，可能是迫于法院的压力或者建议，当地政府表示将主动撤销征收决定。政府可能是打算用主动撤销征收决定来“换回”我们原告的撤诉，但考虑到政府的征收行为已给企业造成了实际损失，我们当庭表示不撤诉，同时将诉讼请求变更为：确认征收决定违法，进而为下一步的赔偿工作做好铺垫。政府为扭转被动局面，之后又给当地中院出具了一份《情况说明》，表示如给企业B造成了停产停业损失，将会按照法律规定予以补偿。对此，当地中院认为政府的《情况说明》相当于一种行政允诺，在企业B可能存在的损失补偿具有明确保障路径的情况下，确认征收决定违法已无必要性，故判决驳回了贵司的诉讼请求。一审判决下发后，我们认为，虽然撤销了征收决定，但补偿问题尚未得到解决。为寻求解决补偿问题的平台，在我们律师的建议下，企业B向江苏省高院提起了上诉，要求撤销一审判决，改判确认征收决定违法。该案进入二审程序后，政府A以双方正在协商补偿为由，向江苏高院多次申请延期。二审期间，江苏高院多次组织双方调解，其间政府A也屡次派员来包与企业B进行谈判。2023年4月19日，江苏高院再次组织双方调解，政府A向高院表示：就补偿问题，双方将于月底之前达成一致意见，希望企业B先行撤诉。2023年4月26日，笔者又赴江苏当地，协助企业谈判，就补偿事宜与政府达成一致，并由政府出具了《会议纪要》。该纪要确定了补偿总价款、支付方式等，其中针对行政诉讼的处理确定为：企业收到第一笔补偿款后再行撤诉。2023年8月18日，政府A与企业B正式签订了《补偿协议书》，确定企业B的补偿总价款为1.3296亿元（其中不含承租户的补偿）。企业B收到第一笔补偿款后，于9月8日向江苏高院撤回了上诉。直至2023年10月，企业B已经收到了全部补偿款。此结果如与政府当初评估的补偿总价8600万余元（其中包含承租人的补偿款900万余元）相比，最起码为企业挽回了5500万余元的损失。历时近两年的案件，终于画上了圆满的句号。笔者作为该案咨询、诉讼、谈判等三个阶段的代理律师，回顾办案历程，从中得到如下启发：（一）法律咨询，书面意见优于口头意见。律师的最高成本是时间成本。对于律师来说，当然愿意节省自己的时间成本。在法律咨询中，律师凭借固有的“内存”信息，以口头形式发表意见，虽可彰显律师的专业水准，大大降低时间成本，但面对某些复杂案件，律师出具书面意见，更宜挖掘律师的潜在能量，更能精准地判断问题，让专业意见更全面，同时也更宜获得当事人的信任与认可。（二）诉讼案件，该出手时就出手。试想一下，如企业B未在6个月内提起行政诉讼，政府可能就会接着采取下一步行动，根据最初的那个评估报告作出补偿决定。政府一旦作出补偿决定，可能会令企业更加被动。即便在此情形下，就诉与不诉如何选择，我们作为律师也应从专业角度作分析，最终让当事人作决断，以免让客户产生“过度营销”的不良印象。当然，对于那些比较紧迫的诉讼案件，当断就断，不留后患。也就是说，该出手时就出手！（三）精准判断问题，抓住时机解决问题。试想一下，如果政府的征收决定合法，江苏高院还能将调解的机会留给“客场作战”的企业B吗？对于一起行政诉讼案，法院之所以几次组织双方调解，足以说明我们质疑本次征收程序的合法性是有道理的。对此，我们的判断是精准的。这是我们的底气，也是我们一直“坚持将诉讼进行到底”的勇气。另外，如政府A撤销了2021年的征收决定而企业B立即撤诉的话，那么政府依法重启征收程序，企业B仍会处于被动局面；如企业B不拿政府2021年的征收决定的合法性来说事，哪里还有抓手，何来谈判筹码？如在二审调解阶段，企业按照政府要求先行撤诉的话，根据当下政府的诚信度和公信力，就补偿问题还会达成一致吗？即便签订了补偿协议，如在当下房地产连续暴雷、土地财政持续低迷的背景下，补偿资金还有安全性吗？这一连串的问题，之所以没有爆发，还是我们瞅准了时机、抓住了时机，抢在问题爆发之前解决了问题。
审核 | 刘林刚
【声明】
（一）文中所引案件，系公开审理案件，不涉及商业秘密或者个人隐私；（二）案件中所隐去的政府部门或者单位名称，大家没有必要进行对号入座；（三）文中所述观点，仅为专业探讨，没有任何比较高低、评判对错的意思。
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