很多人都曾问过这样的问题，地下停车位权属归开发商还是业主？开发商有权出售或出租吗？开发商只售不租合理吗？一次性向业主租赁20年是否违法？针对这些问题本文将带你了解相关法律规定。
小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。通常地下车位区分为人防地下车位和非人防地下车位两种类型，因其性质不同，在法律上认定的权属也不同。
地下人防车位属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车位，人防工程具有国防目的，有“公共物”的属性，由人民防空办公室（人防办）代为持有。该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商也不属于全体业主，按照“谁投资，谁受益“的原则，所产生的收益归开发商所有。《中华人民共和国人民防空法》第5条第2款规定：国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人通过多种途径，投资进行人民防控工程建设；人民防控工程平时由投资者管理，收益归投资者所有。既然人防地下车位是开发商投资建设的，开发商就有权进行管理使用，一般开发商与人防办签有租赁协议，然后再转租给业主。那么开发商将人防车位一次性转租给业主20年是否违法法律规定?有些地方性法规明确作出规定，如《安徽省物业管理条例》第5章第86条规定：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的，租赁期限不得超过3年。再例如北京市西城区民防局2018年7月3日的一个公告中声明：我单位仅与案涉公司签订为期一年的《西城区公用人防工程使用合同》;相关工程在前述使用期限内仅能作为车库使用。前述合同期限届满或者解除的，我单位有权收回相关人防工程。该公司拟将设置于上述人防工程的车位出租20年，且允许承租人在20年后无偿使用，既违反了法律、行政法规的强制性规定，也违背了前述合同的明确约定；我单位将依法解除前述合同，依法追究其违法、违约的责任。因此地下人防车位绝对不能买卖；人防车位一次性出租20年且允许承租人在20年后无偿使用，显然违法。经规划批准的地下车位对外销售需要办理商品房销售许可证。商品房销 （预）售许可证 是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 非人防地下车位，有预售许可证，购买后就能办理合同网签以及产权证，前提是和其他商品房一样，都必须等竣工验收，初始登记后才能办理分户产权证。如停车位经登记并取得产权证书，则可依法转让、出租、抵押等方式进行处分，业主通过与开发商签订合同购买车位并办理完权属转移登记后，即可成为车位的专有权人。地下停车位的最长产权年限为50年， 一些商业办公立项的项目，停车位产权年限为40 年，甚至更短。此外，购买停车位像购买商品房一样，也需要缴纳契税和公共维修基金。但是，如果在没有销售许可证的情况下，开发商将其进行销售，所订立的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释(2021. 1 . 1 ) 》 第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明， 与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 那么没有预（销）售许可证，只是开发商不能销售，更没法办理产权证。但是，没有产权证与没有产权不是同一概念，不能因此来反推开发商没有产权。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第231条：“ 因合法建造、 拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 ”《民法典》 第352条：“建设用地使用权人建造的建筑物、 构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。”开发商投资建设全部房屋、设施，作为最初的建设用地使用权人，开发商是唯一的、原始的所有权人，其有权向业主出租该地下车位并取得收益，而对于是否能够办理销售许可证不单单是开发商自身原因，同时也取决于所在城市房地产行政管理部门的具体规定和实际情况。
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另外，车位、车库只售不租行不行？答案是不合法。《民法典》规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。什么是“首先满足业主的需要”？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2021.1.1)》 第5条，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。因此，开发商不得以只售不租为由拒绝向业主出租车位。
韩建琴律师，女，2010年加入中国民主建国会，现任上海市建纬（包头）律师事务所合伙人，包头市人民检察院监督员，包头仲裁委员会仲裁员，包头市律协公司与破产法律专业委员会委员。1998年取得全国律师资格注册为专职律师，具有扎实的理论功底和多年沉淀的实务经验。精通各类民商事大案，近年来承办的刑事 、知识产权等多类型案件中 ，比较典型的有华谊兄弟影视维权案；四川宜宾五粮液白酒维权案；双鱼体育用品集团有限公司商标维权案。韩建琴律师始终信奉:作为一名律师，必须要有一颗穷尽一切办法去解决问题的责任心。
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